Jak postupovat při koupi nemovitosti

Mám pro vás pár užitečných rad, jak správně postupovat při koupi nemovitosti a na co si dát pozor. Pokud hledáte nové bydlení, dobře se na celkový postup připravte a dodržujte následující zásady.

Stanovení strategie – na začátku je dobré si stanovit, jakou nemovitost vlastně hledám – jak má vypadat, v jaké lokalitě, zda mi vyhovuje více dům či byt, zda se jedná o novostavbu či o nemovitost určenou k rekonstrukci apod.

Financování – velmi důležitým krokem je stanovení, jak budu nákup nemovitosti financovat. Zda mám dostatek prostředků v hotovosti či zda budu potřebovat zajistit úvěr.

S klienty detailně probírám jejich finanční situaci, abychom si byli naprosto jistí, že klient bude moci svůj závazek dlouhodobě splácet. Následně prověřuji možnosti u jednotlivých bank a projdu s klientem jednotlivé dokumenty, které bude banka pro schválení úvěru potřebovat. Velmi důležitá je v dnešní době otázka vlastních zdrojů, které banka vyžaduje. Pokud klient vlastní zdroje nemá, snažím se najít způsob, jak se obejít bez nich – pár jich existuje. Upozorním klienta na další případné výdaje, které s nákupem nemovitosti souvisí.

Výsledkem je maximální částka, na kterou klient dosáhne, a tedy v jaké výši si může nemovitost pořídit.

Toto je ideální a troufám si říct že i jediný správný postup v případě koupě nemovitosti.

Celkové náklady na pořízení nemovitosti – myslete na to, že kupní cena není jedinou nákladovou položkou při nákupu nemovitosti. Je třeba si zjistit další náklady, které jsou spojeny s koupí nemovitosti (daně, provize, právní služby, poplatky za splacení stávající hypotéky na nemovitosti apod.)

Kde hledat vhodnou nemovitost – existuje mnoho portálů, kde můžete hledat nemovitosti. Ať už se jedná o realitní servery či weby se soukromou inzercí. Nebojte si zadat na různé realitní servery poptávky, ať vám chodí již konkrétní nabídky na váš e-mail a rozhodně se nezapomeňte poptat ve svém okolí.

Prohlídky – realizujte prohlídky vybraných nemovitostí a ujasněte si představu o vaší budoucí nemovitosti. Na prohlídkách se nebojte zeptat na všechny detaily a informace k nemovitosti, které vás zajímají a které potřebujete vědět.

Věnujte pozornost způsobu sjednání prohlídky a samotnému průběhu – na každé prohlídce byste měli mít dostatek času k prozkoumání nemovitosti, přístup k základním dokumentům (list vlastnictví, předpis záloh, výše nesplacené anuity apod.).

V případě, že si nejste jisti, na co vše se v rámci prohlídky zeptat, doporučujeme s sebou vzít odborníka – váš spolehlivý realitní zástupce, stavař, architekt či jen někdo, kdo má s nemovitostmi vlastní zkušenost.

Uzavření rezervační smlouvy – v případě, že se vám konkrétní nemovitost líbí a máte zajištěno financování, nic vám nebrání si danou nemovitost rezervovat. Pečlivě se věnujte textu rezervační smlouvy, zejména odstavcům, kde jsou podmínky ohledně doby rezervace, ceny nemovitosti a také podmínky odstoupení od rezervace v případě, že např. nemovitost nebude vhodná k zástavě bankou. Již v této fázi doporučuji konzultaci s právníkem či odborníkem, který má se smlouvami tohoto typu zkušenosti.

Kupní smlouva – kupní smlouvu si důkladně projděte a zaměřte se na podmínky, které musí být v souladu s čerpáním hypotečního úvěru. Zároveň spolu s uzavřením kupní smlouvy doporučuji sjednat i smlouvu o úschově kupní ceny. Realitní zprostředkovatel by vám měl poradit, kde lze úschovu sjednat. I tato smlouva musí být v souladu s ustanovením smlouvy kupní.

Převzetí nemovitosti – po splnění podmínek kupní smlouvy, zejména úhradě kupní ceny, lze podat návrh na vklad převodu vlastnického práva v katastru nemovitostí. Přípravu tohoto návrhu připravuje zpravidla zhotovitel kupní smlouvy.

Po převodu vlastnického práva v katastru nemovitostí probíhá fyzické předání nemovitosti. Důkladně si nemovitost prohlédněte, zkontrolujte, zda je ve stejném stavu jako při prohlídce nebo v jiném v kupní smlouvě sjednaném stavu. Veškeré změny, aktuální stav či případné nejasnosti si nechte zaznamenat do předávacího protokolu.

Celkový proces předání nemovitosti, protokol o předání, odečty stavu energií apod. zajišťuje realitní zprostředkovatel.

Daně - po nabytí nemovitosti vzniká kupujícímu povinnost podat přiznání k dani z nabytí nemovitosti a následně i k dani z nemovitosti. Daňové povinnosti by měl pro kupujícího též zajistit realitní zprostředkovatel.

Na co si dát pozor při koupi nemovitosti?

Již při hledání věnujte pozornost hlavně prezentaci nemovitosti – dejte přednost přehledné nabídce, ze které zjistíte převážnou část informací. Již právě způsob prezentace a sjednání prohlídky vám napoví, jak bude celková spolupráce při koupi nemovitosti probíhat.

Před koupí nemovitosti je velmi důležité prověřit, zda nemovitost nemá právní a technické vady. Technické vady nemovitosti nám musí majitel či realitní zprostředkovatel sdělit. Další možností je nechat nemovitost projít technickým auditem.

Právní vady je možné zjistit zejména na výpisu z katastru nemovitostí.

Zpozorněte při zjištění následujících informací:

- Zda není nemovitost ve vlastnictví více spoluvlastníků. Ověřte si, zda se nemovitost prodává jako celek nebo se týká pouze podílu. V tomto případě počítejte s řešením otázky předkupního práva.

- Zda není u nemovitosti zapsáno smluvní či zákonné předkupní právo.

- Zda nejsou na listu vlastnictví další omezení při nakládání s nemovitostí – nejčastěji se jedná o věcné břemeno či zástavní právo, které mohou zkomplikovat jak převod nemovitosti, tak i financování

- Zda zde nejsou zápisy o probíhající nebo zahájené exekuci na nemovitosti.

Po celou dobu procesu prodeje nemovitosti se o všem nechte informovat, zjišťujete si informace, které potřebujete, kontrolujte údaje o nemovitosti dálkovým přístupem do katastru nemovitostí až do samotného převodu vlastnického práva.